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I – L’utilité du recours gracieux avant l’entrée en vigueur la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, une décision relative à une autorisation d’urbanisme pouvait faire l’objet, comme toute décision administrative, d’un recours gracieux dans un délai de deux mois.

Ensuite de ce recours gracieux, l’autorité administrative pouvait décider de retirer sa décision.

Le principal avantage d’une telle démarche précontentieuse était que le recours gracieux permettait de proroger le délai de recours contentieux, sous réserve du respect des formalités de notification de ce recours préalable prévues à l’article R600-1 du Code de l’urbanisme [2].

Ainsi, le point de départ du délai de recours contentieux pour saisir le tribunal administratif était reporté à la date de la réponse expresse ou tacite du maire de la commune.

En cas d’insatisfaction du requérant ensuite de son recours gracieux, ce dernier pouvait alors saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Cette démarche préalable avant la saisine du tribunal avait pour avantage, par exemple, de :

• se laisser le temps d’estimer les chances de succès d’une action avant d’exercer un recours contentieux devant le juge administratif ;
• obtenir la totalité du dossier de demande de permis de construire ou déclaration préalable ;
• tenter une négociation amiable avec le pétitionnaire et/ou la commune ;
• etc.

Toutefois, la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 est venue totalement bouleverser cette stratégie précontentieuse.

II – Les modifications introduites par la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

L’article L600-12-2 du Code de l’urbanisme, créé par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 (art. 26) dispose :

« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique »

L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions législatives a donc deux conséquences pratiques qu’il convient de ne pas sous-estimer.

D’une part, la loi réduit, en matière de recours contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme, le délai de recours gracieux à un mois, au lieu de deux mois auparavant.

Ainsi, à titre d’exemple, un administré qui souhaiterait contester la légalité du permis de construire délivré à son voisin devra être encore plus réactif que par le passé, et devra saisir le maire ayant délivré l’autorisation d’urbanisme litigieuse d’un recours gracieux dans un délai d’un mois.

D’autre part, il est notable que le Code de l’urbanisme dispose désormais qu’un recours gracieux contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme n’a plus pour effet, comme c’était le cas auparavant, de proroger le délai de recours pour saisir le juge et demander l’annulation de cette décision.

Ces modifications de l’état du droit sont lourdes de conséquences.

A titre d’exemple, un voisin qui souhaiterait contester la légalité d’un permis de construire et en solliciter l’annulation devant le tribunal administratif devra nécessairement le faire dans un délai de deux mois à compter de l’affichage régulier de ce permis, sans quoi son recours sera irrecevable. Et ce, sans que l’exercice d’un recours gracieux dans un délai d’un mois, devant le maire ayant délivré l’autorisation d’urbanisme, n’ait de conséquence.

Cet élément est particulièrement important et à intégrer dans la définition d’une stratégie de conseil et de contentieux dès lors que, dans le cas de l’exercice d’un recours gracieux, le maire aura toujours quant à lui un délai de deux mois pour répondre à ce recours gracieux.

Il sera alors possible de se voir notifier une décision de rejet de recours gracieux de la part du maire, après que le délai de recours contentieux contre la décision « initiale » relative à une autorisation d’urbanisme ait expiré…

Enfin, il convient de bien retenir que ces dispositions de l’article L600-12-2 du Code de l’urbanisme s’appliquent à toutes les décisions portant sur les autorisations d’urbanisme : autant les décisions de délivrance d’une autorisation d’urbanisme que les décisions de refus.

En effet, le Conseil constitutionnel, saisi de la question, a rappelé que (Décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025) :

« 38. Il ressort des travaux préparatoires qu’en instituant un tel régime pour toute « décision relative à une autorisation d’urbanisme », le législateur a entendu le rendre applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation ».

III – Des interrogations plus que légitimes sur l’intérêt de former un recours gracieux depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.

L’article L600-12-2 du Code de l’urbanisme, créé par la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 (art. 26) vient bouleverser totalement la stratégie à adopter à la suite d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme, pour les personnes qui souhaiteraient la contester.

Auparavant, l’exercice d’un recours administratif préalable avant la saisine du tribunal administratif revêtait de nombreux intérêts, ainsi qu’il a été développé ci-dessus.

Désormais, en raison de l’entrée en vigueur de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, le recours administratif préalable avant de saisir un juge perd quasiment tout son intérêt.

Pire encore, il peut apparaitre contreproductif et risqué d’exercer un recours gracieux qui ne proroge plus le délai de recours contentieux.

Alors que l’objectif de cette loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 était de simplifier le contentieux de l’urbanisme et, dans la mesure du possible, de restreindre le nombre de saisine des tribunaux administratifs ou réduire les délais de jugement, les conséquences de l’article L612-12-2 pourraient être tout autre.

Devant l’absence de prorogation du délai de recours contentieux par un recours administratif, il semble évident que les praticiens du droit de l’urbanisme n’utiliseront plus cette possibilité de recours gracieux ou hiérarchique, et conseilleront de saisir directement la juridiction.

Le risque est alors de voir se multiplier des requêtes relativement succinctes en l’absence de connaissance de l’entier dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, notamment si l’avocat a été saisi tardivement par son client.

En outre, il est fort possible que des recours soient introduits devant les juridictions immédiatement afin d’éviter toute tardiveté d’une action contentieuse.

Les parties ne pourront que négocier (si elles le souhaitent), pendant le temps de l’instruction du dossier par le tribunal, ce qui aurait dû être le cas durant l’exercice d’un recours gracieux…

Il est notable de relever que le Conseil constitutionnel [3] n’a pas censuré cet article L600-12-2 du Code de l’urbanisme, estimant que ses dispositions ne privent pas les personnes intéressées d’exercer un recours, contentieux donc, contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme.

Il sera dès lors encore plus important pour les personnes souhaitant contester une autorisation d’urbanisme ou un refus d’autorisation de s’attacher les services d’un avocat afin d’exercer dans les meilleures conditions possibles un recours contentieux et de maximiser leurs chances d’obtenir l’annulation d’une autorisation d’urbanisme contestée.