Le nouvel article, intitulé « L’exercice du droit de préemption urbain sous le contrôle du juge administratif. Par Laurent Stouffs, Avocat. », vient d’être mis en ligne.
Régi notamment par les dispositions des articles L210-1 et L300-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain, qui permet aux collectivités d’acquérir un bien en priorité, est soumis à de strictes conditions.
1. D’abord, en effet, la légalité d’une décision de préemption suppose que l’action ou l’opération d’aménagement qui la fonde soit engagée dans l’intérêt général et réponde à l’un des objets définis à l’article L300-1 du Code de l’urbanisme.
Parmi ces objectifs, figure, entre autres, la « politique locale de l’habitat ».
Ainsi par exemple, il a été jugé que « la constitution d’une réserve foncière en vue de permettre l’extension d’un lotissement dans le cadre d’une politique locale de l’habitat est au nombre des opérations en vue desquelles peut être exercé le droit de préemption conformément aux dispositions précitées » [1].
Mais encore faut-il que la nature de l’opération d’aménagement ressorte des pièces du dossier et que celle-ci puisse être identifiée, eu égard aux caractéristiques du bien préempté et du secteur géographique dans lequel il se situe [2].
2. Ensuite, il résulte également des articles L210-1 et L300-1 précités qu’une collectivité ne saurait légalement faire usage de son droit de préemption qu’à la condition de justifier, à la date à laquelle elle l’exerce, de la réalité de son projet [3].
S’il n’est certes pas exigé que les caractéristiques de ce projet soient complètement définies, ni que sa date de réalisation effective soit précisément déterminée [4], ce projet ne saurait pour autant être créé a posteriori.
Il s’agit, en d’autres termes, d’empêcher le recours au droit de préemption lorsque le projet, totalement virtuel, a été élaboré en hâte, « pour les besoins de la cause ».
Il appartiendra ainsi à la collectivité d’attester de sa réalité « soit par des éléments démontrant son antériorité (lettres, notes de service, discours…), soit par des précédents démontrant qu’il s’insère dans une politique dont il est l’une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi-certaine » [5].
À titre d’illustration, ne justifie pas de l’antériorité d’un projet un courrier se bornant à faire état, de manière générale, d’une réflexion de la commune sur le devenir du quartier et de la décision d’engager une politique volontariste en matière de requalification et d’aménagement [6], ni la décision qui se contente d’affirmer que l’acquisition des parcelles « s’inscrit dans la volonté exprimée par la commune de réaliser les réserves foncières nécessaires à son projet de valorisation du bas de la ville dans le respect des éléments remarquables du paysage » [7].
3. Enfin, en prévoyant que « toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé », l’article L210-1 précité met également à la charge de la collectivité une obligation de motivation.
Cette motivation, contrôlée par le juge administratif, doit exposer de façon complète et précise « l’objet exact de l’opération que la décision de préemption doit permettre de réaliser » [8].
4. En définitive, si le droit de préemption constitue un outil d’aménagement indispensable pour les collectivités, lesquelles doivent conserver une certaine flexibilité, l’exercice de ce droit n’est pas pour autant discrétionnaire.
Le cas échéant, les décisions de préemption peuvent ainsi être déférées devant le juge administratif, y compris en référé – étant rappelé à cet égard que l’acquéreur évincé bénéficie d’une présomption d’urgence, au sens de l’article L521-1 du Code de justice administrative [9].
Questions et réponses pour les personnes à la recherche d’un avocat en droit pénal
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